Les baux de location

Les avantages fiscaux des dispositifs Déficit foncier, Loi Malraux et Monument Historique sont conditionnés à une mise en location. L’objectif de l’Etat étant de diriger l’épargne des français vers l’immobilier grâce à un avantage fiscal, ceci afin de rénover des immeubles anciens en cœur de ville et augmenter l’offre de logements en zones tendues.

En fonction du meilleur schéma d’investissement choisi, les obligations de locations diffèrent.

Le « bail 89 » est le bail principal rencontré dans les dispositifs de déficit foncier et Loi Malraux.  Ce type de bail est issu de la loi du 6 Juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs ».
Cette loi indique l’ensemble des droits et devoirs du locataire et du propriétaire bailleur dont notamment la conformité du bail, durée du bail, conditions de départ pour le locataire, condition de congé pour le bailleur, les responsabilités de chaun, charges et travaux…

La loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 est accessible via le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/

En contrepartie du déficit foncier créé et de son imputation sur le revenu global du contribuable, ce dernier doit s’engager à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Cette location doit être nue (non meublée) et à titre de résidence principale pour le locataire. Cette obligation de location doit donc être effective et permanente. Les baux à conclure devront satisfaire aux règles de la Loi de 1989 : la loi principale en matière de baux d’habitation en France.

Passée cette obligation de location nue, la stratégie de location meublée (LMNP) peut être envisagée. Ce statut de loueur en meublé non professionnel est très utilisé pour les parties surfaces en cœur de villes notamment.

Vous retrouverez l’ensemble des avantages et conditions d’octroi du dispositif Déficit foncier : Principe et Avantages du Déficit Foncier

Comme pour le régime commun du Déficit Foncier, les baux à conclure sont ceux de la loi du 6 Juillet 1989.

Le bail devra notamment respecter un usage de location nue et dans le cadre d’une résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans.

Par ailleurs, la location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Vous retrouverez l’ensemble des avantages et conditions d’octroi du dispositif Loi Malraux : Principe et Avantages Loi Malraux

Contrairement aux deux précédents schémas, l’investissement Monument Historique n’oblige pas à la mise en location. Néanmoins, sous peine de requalification par l’administration fiscale et le remboursement des économies, le bien classé doit être conservé pendant 15 ans à partir du jour de l’acte authentique.

De plus, en cas d’occupation personnelle du bien Monument Historique, le montant de la défiscalisation est revu à la baisse : le montant des travaux déductibles est de 50% et uniquement sur le revenu global.

Vous retrouverez l’ensemble des avantages et conditions d’octroi du dispositif Déficit foncier : Principe et Avantages Monuments Historiques 2022

Devant respecter les règles de la loi de 1989, le logement doit être loué nu (non meublé) et en tant qu’habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.

La durée de l’engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans, en fonction du taux de réduction d’impôt dont le contribuable bénéficie. Les loyers perçus sont soumis à des plafonds fixés en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Comme pour le dispositif Pinel, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par la loi Denormandie. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.

L’investisseur doit louer le bien immobilier rénové et nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Cette période peut être prolongée à 9 ou 12 ans, selon le choix de l’investisseur et de son taux de réduction d’impôt.

Identique à l’investissement Denormandie, les loyers perçus sont soumis à des plafonds fixés en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Ces plafonds sont révisés chaque année. Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par la loi Pinel ancien. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.