Loi Monuments Historiques : Défiscaliser dans des immeubles d’exceptions français en 2023

La loi de Défiscalisation immobilière des Monuments Historiques permet au contribuable percevant des revenus fonciers de réduire son impôt sur le revenu grâce aux travaux effectués au sein du bien immobilier classé… Entretenir et améliorer son patrimoine immobilier tout en défiscalisant : un couple gagnant-gagnant…

La loi Monuments Historiques a été instituée en 1913 pour restaurer et entretenir des immeubles particulièrement précieux sur le plan du patrimoine national. Par ce biais, l’Etat transfère sur les investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national.

> Les opérations en Monuments Historiques présentées consistent à acquérir un bien immobilier classé nécessitant des travaux de restauration. Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles à 100 % des revenus d’imposition.
> Le déficit généré est déductible du revenu global sans aucune limite, il n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
> Forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) correspondant à la durée des travaux.
> Impact immédiat sur la TMI pour le contribuable qui doit faire face à un revenu exceptionnel.

L’investissement dans un monument historique est préconisé pour les contribuables :

• Fortement imposés et/ou qui sont soumis à l’IFI.
• Souhaitant neutraliser un revenu exceptionnel (Dividendes, Stock options, Suite départ d’une entreprise, cession d’entreprise…)

Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent être admises en déduction soit :

• en totalité du revenu foncier procuré par l’immeuble lorsque celui-ci donne lieu à la perception de recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire;
• du revenu global du propriétaire dans les conditions et limites fixées par les articles 41 F à 41 J de l’annexe III au CGI, lorsque l’immeuble ne procure aucune recette ;
• pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l’immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.

La plupart des dispositifs fiscaux en vigueur fonctionnent au travers d’une réduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt. La loi limite le montant global de ces dispositifs à 10 000 € par an depuis le 1er janvier 2013.

Comme pour la Loi Malraux et le mécanisme du Déficit foncier, la loi de défiscalisation Monument Historique ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Ainsi l’imputation des déficits fonciers ne vient pas diminuer mais compléter l’effet des crédits ou réduction d’impôt dont bénéficie un contribuable.

Pour être admise en charge déductible, les dépenses doivent :

• se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
• avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu,
• avoir été effectivement supportées par le propriétaire,
• avoir été payées au cours de l’année d’imposition,
• être justifiées.

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour les immeubles donnés en location ainsi que les frais d’emprunts.

Les charges engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite (dans la déclaration 2042) indiquant l’intention de donner l’immeuble en location.

Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.

Les frais d’emprunt sont déductibles au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent.

Il convient notamment de tenir compte :

• des frais de constitution du dossier,
• des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier,
• des sommes versées à un organisme de cautionnement,
• des frais de mainlevée,
• des agios ou commissions de banque,
• des primes relatives à un contrat d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt,
• de l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges :

• le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés ;
• les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l’année d’imposition ;
• la déduction doit être justifiée

Les charges non financières déductibles sont principalement les travaux effectués lors de l’opération en déficit foncier.

Les Travaux

Contrairement au régime du « Déficit foncier », le régime de défiscalisation Monument Historique accepte en déduction fiscale toutes les dépenses de travaux, à savoir : les dépenses d’entretien et réparation, d’amélioration…

Autres frais déductibles

• Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles productifs de revenus fonciers sont déductibles : tel est le cas des frais d’agences immobilières en charge de la gestion locative du bien loué.
• Les primes d’assurance payées par le propriétaire bailleur, peu important leur montant et le risque couvert : risque d’incendie et risques annexes, dégâts des eaux, bris de glace, dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige, dommages causés par le vol ou le vandalisme, dommages causés par une catastrophe naturelle, responsabilité civile du propriétaire-bailleur, notamment les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers…
• Taxe foncière

En contrepartie du dispositif fiscal de faveur Monument Historique accordé par l’Etat, plusieurs conditions sont à respecter afin que ces avantages ne soient pas remis en cause.

En matière fiscale, pour déclarer les revenus et les charges de son patrimoine immobilier, le contribuable dispose de deux régimes fiscaux :

Le régime Micro Foncier

Le régime Micro Foncier est placé, de plein droit, sous le régime d’imposition du micro foncier lorsqu’il ne loue pas des biens soumis à des régimes fiscaux spéciaux et que le montant du revenu foncier brut annuel perçu, par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, pour les immeubles détenus en direct et les revenus issus de la détention de parts de société, est inférieur à 15 000 € par an.

L’abattement forfaitaire est de 30 %. Il représente l’ensemble des charges relatives aux immeubles concernés. Ainsi, le contribuable ne peut appliquer aucune autre déduction. Il ne peut pas tenir compte des charges qu’il a réellement acquittées.

Lorsque le revenu foncier brut excède 15 000 €, les revenus fonciers devront alors être déterminés selon le régime réel d’imposition.

Le régime réel : Obligatoire en cas d’achat d’un Monument Historique

Lorsque le contribuable relève du « régime micro » (de plein droit), il peut opter pour le régime réel si cela se révèle plus avantageux, comme s’il doit effectuer beaucoup de travaux ou des intérêts d’emprunt très importants : un montant de charges à déduire plus important que le montant correspondant à la déduction issu de l’abattement de 30%.

Le régime au « réel » est une option : aucun formalisme particulier n’est requis, le dépôt d’une déclaration 2044 suffit. L’option est globale c’est à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du contribuable. Le régime réel prend effet l’année au titre de laquelle l’option a été prise. L’option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable.

Dans le cadre d’un investissement en Monument Historique, l’option au régime réel est obligatoire.

Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux liés au dispositif des Monuments Historiques, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.

Il n’y aura pas remise en cause de l’avantage fiscal en cas de mutation à titre gratuit (donation ou succession) si les donataires ou héritiers reprennent l’engagement souscrit par le donateur ou le défunt.

Type de bail

Le bail conclu entre le bailleur et le locataire doit être un bail basé sur la loi de 1989 qui régit les rapports entre les parties. Le bien immobilier loué doit être de type « nu ».

La location à un descendant est autorisée mais celui-ci ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur-investisseur.

• L’immeuble doit être classé Monuments Historiques (MH) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
• Un bien immobilier classé Monuments Historiques, ou inscrit à l’ISMH ne peut pas être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans une autorisation du ministère de la Culture.
• Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation des travaux de restauration, ceux-ci doivent être à l’initiative du propriétaire ainsi que les études architecturales et les démarches administratives.
• PC soumis à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) et à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus de l’impôt sur le revenu. Ils sont additionnés aux autres revenus pour former le revenu global et seront soumis à un acompte (non libératoire) à compter du 1er janvier 2019.
L’acompte sera prélevé directement sur le compte bancaire désigné par le contribuable en principe le 15 de chaque mois sauf option pour un prélèvement trimestriel (le 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre).

L’assiette de l’acompte est constituée des revenus fonciers imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre de la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi : les acomptes exigibles de janvier à août de l’année N sont établis sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-2 les acomptes exigibles de septembre à décembre de l’année N le sont sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-1.
En cas de début de mise en location, le contribuable peut indiquer à l’administration fiscale un acompte à prélever ou, en fin de location, il peut demander à ne plus verser l’acompte.