Loi Pinel Ancien ou « Réhabilité » en 2023
Cumuler la réduction Pinel et l’optimisation du déficit foncier

Le dispositif Pinel, très connu pour l’investissement immobilier dans le neuf (VEFA) est également ouvert à l’investissement dans l’ancien. Une même réduction d’impôt soumise à des conditions similaires mais qui permet d’acheter un appartement ancien et rénové dans un environnement coeur de ville et prisé.

Le champ d’application du régime Pinel réhabilitation s’applique sur les logements situés dans les communes du territoire métropolitain sur des zones géographiques où existe un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements.

Il s’agit d’acquérir un immeuble ancien sur lequel doit être réalisé d’importants travaux.
Chaque type de travaux ouvre droit aux dispositifs fiscaux et d’incitation à l’investissement immobilier :

• Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’immeuble et l’appartement réhabilités doivent répondre à des normes de performances énergétiques élevées et bénéficier des labels Haute Performance Énergétique ou BBC rénovation.
  En contrepartie, une réduction d’impôt est octroyée à hauteur de 12%, 18% ou 21% étalée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour les acquisitions réalisées en 2022 ou Pinel +.
• Pour le Déficit foncier, des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration constitueront une charge fiscalement déductible directement sur les revenus fonciers de l’investisseur.
  Le mécanisme du déficit foncier permet aussi de diminuer l’imposition des clients disposant déjà de revenus fonciers.

Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € par an lors des années de réalisation des travaux et lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d’emprunts. La limite annuelle est appréciée pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.

La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d’intérêts d’emprunts sont reportables sur les revenus fonciers positifs des dix années suivantes.

Le dispositif fiscal de la Loi Pinel ancien réhabilitation est adapté à toute personne souhaitant se créer un patrimoine immobilier dans l’ancien rénové.
Réaliser un investissement immobilier au travers de la Loi « Pinel ancien » ou « réhabilité » est également conseillé pour tout contribuable disposant déjà de revenus fonciers (RF) et souhaitant baisser sa fiscalité foncière tout en cumulant une réduction d’impôt permettant une baisse directe de l’impôt à payer.

La loi Pinel ancien, davantage connue pour son effet fiscal sur l’immobilier neuf, permet d’investir dans l’immobilier ancien en bénéficiant de la réduction d’impôt recherchée et d’une optimisation au régime commun du déficit foncier.

La base de la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
La réduction d’impôt comprend également le montant du prix des travaux de réhabilitation : ceux-ci s’entendent des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques (et non les travaux permettant d’obtenir les caractéristiques de la décence proprement dite).

Ainsi, pour être éligible à la défiscalisation du Pinel réhabilitation :

• Avant les travaux, le logement ne doit pas satisfaire à la fois à au moins 4 des rubriques définies par arrêté aux caractéristiques de décence ET 6 performances énergétiques et techniques fixées par arrêté.
• Après les travaux de réhabilitation réalisés, le logement doit se conformer à la totalité des caractéristiques d’un logement décent et des performances techniques fixées par l’arrêté.

La Loi de Finances du 29 décembre 2020 prévoit une diminution des taux de la réduction d’impôt à compter de 2023. Toutefois, cette même loi prévoit le maintien des taux 2022 pour les investissements éligibles au régime Pinel +.

Certaines opérations immobilières de rénovation éligibles à la réduction Pinel ouvrent droit à une optimisation au déficit foncier. L’imputation des travaux éligibles au déficit foncier ne rentrent pas dans l’assiette de calcul pour la réduction Pinel.

Pour être admise en charge déductible, les dépenses doivent :

• se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
• avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu,
• avoir été effectivement supportées par le propriétaire,
• avoir été payées au cours de l’année d’imposition,
• être justifiées.

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour les immeubles donnés en location ainsi que les frais d’emprunts.

Les charges engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite (dans la déclaration 2042) indiquant l’intention de donner l’immeuble en location.

Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.

Les frais d’emprunt sont déductibles au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent.

Il convient notamment de tenir compte :

• des frais de constitution du dossier,
• des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier,
• des sommes versées à un organisme de cautionnement,
• des frais de mainlevée,
• des agios ou commissions de banque,
• des primes relatives à un contrat d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt,
• de l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges :

• le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés ;
• les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l’année d’imposition ;
• la déduction doit être justifiée

Les charges non financières déductibles sont principalement les travaux effectués lors de la réalisation de programmes en déficit foncier.

Les Travaux

Afin d’être considérées comme déductibles, les dépenses de travaux doivent rentrés dans les catégories suivantes :

• d’entretien ou de réparation : qui sont toutes les dépenses destinées à « maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal ».
• d’amélioration : qui ont pour objet d’apporter à un local un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Les travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble.

Ces dépenses sont toujours déductibles lorsqu’elles portent sur des locaux à usage d’habitation.

En revanche, les dépenses d’amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (travaux augmentant le volume ou la surface des locaux), ces derniers n’étant pas déductibles.

Autres frais déductibles

• Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles productifs de revenus fonciers sont déductibles : tel est le cas des frais d’agences immobilières en charge de la gestion locative du bien loué.
• Les primes d’assurance payées par le propriétaire bailleur, peu important leur montant et le risque couvert : risque d’incendie et risques annexes, dégâts des eaux, bris de glace, dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige, dommages causés par le vol ou le vandalisme, dommages causés par une catastrophe naturelle, responsabilité civile du propriétaire-bailleur, notamment les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers…
• Taxe foncière

Le plafond des niches fiscales correspond au montant maximum des avantages fiscaux cumulés pouvant bénéficier aux investisseurs chaque année. Depuis 2018, la loi fixe ce plafond à 10 000 euros par an.

La réduction d’impôt loi Pinel entre dans ce plafond global des niches fiscales.

En ce qui concerne le dispositif Déficit Foncier, cette déduction fiscale ne rentre pas dans cette limite annuelle. Ainsi l’imputation des déficits fonciers ne vient pas diminuer mais compléter l’effet des crédits ou réduction d’impôt dont bénéficie un contribuable.
Les dispositifs Loi Malraux et Monument Historique sont également exclus du plafonnement des niches fiscales.

Plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel Ancien ou « réhabilité ».

La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI à la date de la réalisation de l’investissement. Le changement de domiciliation fiscale après la date de la réalisation de l’investissement ne prive pas le contribuable de l’avantage fiscal au regard de ses revenus restants de source française.
Par ailleurs, le dispositif est réservé aux contribuables qui acquièrent un logement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024.

Pour déclarer les revenus et les charges de son patrimoine immobilier, le contribuable dispose de deux régimes fiscaux :

Le régime Micro Foncier

Le régime Micro Foncier est placé, de plein droit, sous le régime d’imposition du micro foncier lorsqu’il ne loue pas des biens soumis à des régimes fiscaux spéciaux et que le montant du revenu foncier brut annuel perçu, par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, pour les immeubles détenus en direct et les revenus issus de la détention de parts de société, est inférieur à 15 000 € par an.

L’abattement forfaitaire est de 30 %. Il représente l’ensemble des charges relatives aux immeubles concernés. Ainsi, le contribuable ne peut appliquer aucune autre déduction. Il ne peut pas tenir compte des charges qu’il a réellement acquittées.

Lorsque le revenu foncier brut excède 15 000 €, les revenus fonciers devront alors être déterminés selon le régime réel d’imposition.

Le régime réel : Obligatoire pour l’optimisation Déficit foncier

Lorsque le contribuable relève du « régime micro » (de plein droit), il peut opter pour le régime réel si cela se révèle plus avantageux, comme s’il doit effectuer beaucoup de travaux ou des intérêts d’emprunt très importants : un montant de charges à déduire plus important que le montant correspondant à la déduction issu de l’abattement de 30%.

Le régime au « réel » est une option : aucun formalisme particulier n’est requis, le dépôt d’une déclaration 2044 suffit. L’option est globale c’est à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du contribuable. Le régime réel prend effet l’année au titre de laquelle l’option a été prise. L’option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable.

Dans le cadre d’un investissement en Pinel optimisé au déficit foncier et en déficit Foncier simple, l’option au régime réel est obligatoire.

Nature des travaux du Pinel réhabilitation

Le logement doit avoir fait l’objet d’importants travaux qui aboutissent à la création d’un logement neuf (réhabilitation lourde). Il devra, une fois le chantier terminé, afficher une performance énergétique élevée et bénéficier des labels Haute performance énergétique ou BBC rénovation. Une fois réalisés, les travaux sont vérifiés par un contrôleur technique. L’investisseur doit pouvoir présenter les factures des travaux en cas de contrôle du fisc.

Durée de location minimale

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable ou la société loue l’immeuble, destine l’immeuble à la location et, le cas échéant, que le contribuable conserve les titres de la SCI jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

Pour le dispositif Loi Pinel, selon le taux de réduction d’impôt choisi, la durée d’engagement de location varie entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Type de bail

Le bail d’habitation conclu entre le bailleur et le locataire doit être un bail basé sur la loi de 1989 qui régit les rapports entre les parties. Le bien immobilier loué doit être de type « nu » et à titre de résidence principale pour le locataire dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition.

La location à un ascendant ou à un descendant est autorisée si l’acquisition est postérieure au 1er janvier 2015.

Plafonds de loyers et de ressources du locataire à respecter

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé selon la zone géographique du logement. Le dispositif “Loi Pinel ancien” prévoit aussi des plafonds de ressources du locataire modulés selon la zone géographique et la situation de famille.

Point de départ de la réduction d’impôt

• Si l’acquisition se fait en VEFA, la réduction d’impôt débute l’année de l’achèvement de l’immeuble.
• Si l’acquisition de l’immeuble est postérieure à la livraison de l’appartement, la réduction d’impôt débute la même année que l’acquisition.

Limite de la durée des travaux

Les travaux doivent êtres achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être réhabilité.

Limite du prix mètre carré

Le prix au mètre carré habitable ne doit pas dépasser 5 500 € / m² habitable.

Limite de l’assiette prise en compte pour la Loi Pinel

Le montant total d’acquisition, y compris les frais*, ne sera pris en compte que dans la limite de 300 000 € par contribuable.

Limite du nombre d’investissement

Le nombre d’acquisition Pinel est limitée à deux par année civile.

Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus de l’impôt sur le revenu. Ils sont additionnés aux autres revenus pour former le revenu global et seront soumis à un acompte (non libératoire) à compter du 1er janvier 2019.
L’acompte sera prélevé directement sur le compte bancaire désigné par le contribuable en principe le 15 de chaque mois sauf option pour un prélèvement trimestriel (le 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre).

L’assiette de l’acompte est constituée des revenus fonciers imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre de la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi : les acomptes exigibles de janvier à août de l’année N sont établis sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-2 les acomptes exigibles de septembre à décembre de l’année N le sont sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-1.
En cas de début de mise en location, le contribuable peut indiquer à l’administration fiscale un acompte à prélever ou, en fin de location, il peut demander à ne plus verser l’acompte.