Loi Denormandie :
Succéder à la Loi Pinel pour l’ancien rénové
Le « Denormandie » est le dernier né des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien. En contrepartie d’une rénovation globale d’un immeuble et sous conditions de mise en location, il ouvre droit à une réduction d’impôt similaire à la loi Pinel + tout en achetant un appartement ancien et rénové dans un environnement coeur de ville et prisé.
Le champ d’application du régime Denormandie s’applique sur les logements situés dans des communes précises et où il existe un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements.
Principe
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation mis en place en France dans le but de stimuler la rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés. Ce dispositif est nommé d’après le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie.
L’objectif principal de la loi Denormandie est de revitaliser les centres-villes en encourageant la réhabilitation de l’immobilier ancien dans les villes moyennes. En incitant les investisseurs à rénover des logements anciens, la loi vise à améliorer la qualité de vie dans ces zones et à favoriser la mixité sociale.
Pour être éligible, les logements doivent être situés dans des zones identifiées « cœur de ville », ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ou encore une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. La liste des communes éligibles est disponible sur le site suivant.
Pour quels profils d’investisseurs ?
Le dispositif fiscal de la Denormandie est adapté à toute personne souhaitant se créer un patrimoine immobilier dans l’ancien rénové dans des villes moyennes où le prix du m2 est plus accessible et qui offre de meilleurs rendements locatifs.
Réaliser un investissement immobilier au travers de cette loi est également conseillé pour tout contribuable disposant déjà de revenus fonciers (RF) et souhaitant baisser sa fiscalité foncière tout en cumulant une réduction d’impôt permettant une baisse directe de l’impôt à payer.
Avantages fiscaux : Réduction ET déduction fiscale
La réduction d’impôt Denormandie en détails
Le calcul de la réduction d’impôt « Denormandie » s’opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris les dépenses de rénovation.
L’avantage fiscal est étalé de façon linéaire sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location.
Par ailleurs, la réduction d’impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros et de 5 500 m2 de surface habitable.
En cas de dépassement, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de la réduction d’impôt.
| Durée de location | Denormandie |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Charges financières déductibles : les intérêts d’emprunt
Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour les immeubles donnés en location ainsi que les frais d’emprunts.
Les charges engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite (dans la déclaration 2042) indiquant l’intention de donner l’immeuble en location.
Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.
Les frais d’emprunt sont déductibles au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent.
Il convient notamment de tenir compte :
- des frais de constitution du dossier,
- des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier,
- des sommes versées à un organisme de cautionnement,
- des frais de mainlevée,
- des agios ou commissions de banque,
- des primes relatives à un contrat d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt,
- de l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.
Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges :
- le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés ;
- les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l’année d’imposition ;
- la déduction doit être justifiée
Charges non financières déductibles
- Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles productifs de revenus fonciers sont déductibles : tel est le cas des frais d’agences immobilières en charge de la gestion locative du bien loué.
- Les primes d’assurance payées par le propriétaire bailleur, peu important leur montant et le risque couvert : risque d’incendie et risques annexes, dégâts des eaux, bris de glace, dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige, dommages causés par le vol ou le vandalisme, dommages causés par une catastrophe naturelle, responsabilité civile du propriétaire-bailleur, notamment les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers…
- Taxe foncière
Plafond des niches fiscales
Le plafond des niches fiscales correspond au montant maximum des avantages fiscaux cumulés pouvant bénéficier aux investisseurs chaque année. Depuis 2018, la loi fixe ce plafond à 10 000 euros par an.
La réduction d’impôt loi Denormandie entre dans ce plafond global des niches fiscales.
Conditions à respecter
En plus du critère lié à la localisation de votre logement, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions pour en bénéficier.
Conditions liées au logement
- Doit viser un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
- Le logement doit être loué non meublé, comme habitation principale sur une longue période, pendant six, neuf ou douze ans (Baux 89) en fonction du taux de réduction d’impôt souhaité.
- Une fois le logement rénové selon les critères éligibles (voir paragraphe suivant) le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds identiques aux zones Pinel (A , A bis, B1, B2 sur agrément)
Conditions liées aux travaux à réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez réaliser l’un des travaux suivants :
- Une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon le logement (Détails : arrêté du 26 mars 2019),
- au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres,
- création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Conditions liées aux locataires
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires de ressources annuelles.
Les ressources permises sont mises à jour chaque année et varient selon le zonage de la ville. Pour lire les ressources à respecter, cliquer ici.
Afin de connaitre le zonage de la commune, cliquez ici.
Déclaration fiscale
Pour déclarer les revenus et les charges de son patrimoine immobilier, le contribuable dispose de deux régimes fiscaux :
Le régime Micro Foncier
Le régime Micro Foncier est placé, de plein droit, sous le régime d’imposition du micro foncier lorsqu’il ne loue pas des biens soumis à des régimes fiscaux spéciaux et que le montant du revenu foncier brut annuel perçu, par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, pour les immeubles détenus en direct et les revenus issus de la détention de parts de société, est inférieur à 15 000 € par an.
L’abattement forfaitaire est de 30 %. Il représente l’ensemble des charges relatives aux immeubles concernés. Ainsi, le contribuable ne peut appliquer aucune autre déduction. Il ne peut pas tenir compte des charges qu’il a réellement acquittées.
Lorsque le revenu foncier brut excède 15 000 €, les revenus fonciers devront alors être déterminés selon le régime réel d’imposition.
Le régime réel
Lorsque le contribuable relève du « régime micro » (de plein droit), il peut opter pour le régime réel si cela se révèle plus avantageux, comme s’il doit effectuer beaucoup de travaux ou des intérêts d’emprunt très importants : un montant de charges à déduire plus important que le montant correspondant à la déduction issu de l’abattement de 30%.
Le régime au « réel » est une option : aucun formalisme particulier n’est requis, le dépôt d’une déclaration 2044 suffit. L’option est globale c’est à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du contribuable. Le régime réel prend effet l’année au titre de laquelle l’option a été prise. L’option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable.
La location de l’appartement Denormandie
Nature des travaux de la loi Denormandie
Le logement devra une fois le chantier terminé, afficher une meilleure performance énergétique, justifier d’une création de surface habitable ou prouver l’installation de nouveaux éléments ou travaux visant à l’amélioration énergétique (menuiseries, type d’énergie, isolation…). Une fois réalisés, les travaux sont vérifiés par un contrôleur technique. L’investisseur doit pouvoir présenter les factures des travaux en cas de contrôle de l’Administration fiscale.
Durée de location minimale
Pour le dispositif Denormandie, selon le taux de réduction d’impôt choisi, la durée d’engagement de location varie entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Type de bail
Le bail d’habitation conclu entre le bailleur et le locataire doit être un bail basé sur la loi de 1989 qui régit les rapports entre les parties. Le bien immobilier loué doit être de type « nu » et à titre de résidence principale pour le locataire.
Plafonds de loyers et de ressources du locataire à respecter
Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé selon la zone géographique du logement (Zonage A, A bis, B1, B2 sur agrément).
Le dispositif Denormandie prévoit aussi des plafonds de ressources du locataire modulés selon la zone géographique et la situation de famille.
Conditions fiscales
Limite de la durée des travaux
Les travaux doivent êtres achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être réhabilité.
Limite du prix mètre carré
Le prix au mètre carré habitable ne doit pas dépasser 5 500 € / m² habitable.
Limite de l’assiette prise en compte pour la Loi Pinel
Le montant total d’acquisition, y compris les frais*, ne sera pris en compte que dans la limite de 300 000 € par contribuable.
Limite du nombre d’investissement
Le nombre d’acquisition Pinel est limitée à deux par année civile.
Déclaration des revenus fonciers à partir de 2019 : Prélèvements à la source
Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus de l’impôt sur le revenu. Ils sont additionnés aux autres revenus pour former le revenu global et seront soumis à un acompte (non libératoire) à compter du 1er janvier 2019.
L’acompte sera prélevé directement sur le compte bancaire désigné par le contribuable en principe le 15 de chaque mois sauf option pour un prélèvement trimestriel (le 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre).
L’assiette de l’acompte est constituée des revenus fonciers imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre de la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi : les acomptes exigibles de janvier à août de l’année N sont établis sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-2 les acomptes exigibles de septembre à décembre de l’année N le sont sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-1.
En cas de début de mise en location, le contribuable peut indiquer à l’administration fiscale un acompte à prélever ou, en fin de location, il peut demander à ne plus verser l’acompte.