Rappel : déficit foncier et prélèvement à la source
L’investissement en déficit foncier est une opération immobilière très intéressante pour les investisseurs en quête d’un investissement locatif sans fiscalité : il permet une fiscalité avantageuse s’il est réalisé dans les bonnes conditions. Avec la mise en place du prélèvement à la source et l’année blanche observée en 2018, il est temps de faire un point sur le calcul et les déficits fonciers créés durant cette période.
Principe de l’investissement en déficit foncier
Une opération en déficit foncier consiste à acheter un bien immobilier puis d’y réaliser un certain nombre de travaux dans le but de le rénover ou de l’améliorer. Une fois ces travaux terminés, si leur montant dépasse celui des revenus fonciers que génère la location du bien, il y a création d’un déficit foncier. Après avoir effacé les revenus locatifs, l’excédent peut alors être déduit du revenu global, à hauteur de 10 700€ maximum, permettant une économie d’impôt significative.
Exemple : Un propriétaire encaisse 10 000€ de revenus fonciers pour 8 000€ de charges déductibles* et de travaux. Son revenu net imposable sur l’année ne sera que de 2 000€.
* à noter que les charges liées aux intérêts d’emprunts sont quant à elles reportables sur les revenus fonciers uniquement, pendant les dix années qui suivent.
L’impact du prélèvement à la source sur le déficit foncier
Exceptés les immeubles acquis à partir du 1er janvier 2018 et les travaux réalisés en urgence dans des circonstances particulières ou sous l’ordre du syndic de copropriété, on observe une double déduction des charges déductibles.
Ainsi, les revenus réalisés en 2017 et la création éventuelle d’un déficit foncier sont reportables sur les 10 années à suivre à hauteur de 10 700€. Les revenus de l’année 2018 sont quant à eux déductibles pour 50% de leur montant total. Ceci, car les charges foncières pour l’année 2018 sont calculées sur la base d’une moyenne des dépenses de travaux effectués en 2017 et 2018.
On distingue donc 3 cas de figure pour les revenus fonciers 2017, plus ou moins avantageux :
- L’investisseur n’a aucun revenu foncier : ses charges foncières sont reportables entièrement en tant que déficit foncier
- L’investisseur a des revenus fonciers inférieurs à ses charges : le déficit créé sera moindre et permet un effet de levier fiscal entre 50% et 150% selon le montant des revenus fonciers observés
- L’investisseur obtient des revenus fonciers supérieurs à ses charges : aucun déficit foncier n’est réalisé pour un effet de levier fiscal plafonné à 50% du montant de l’investissement.
