Modalités d’imputation dans le cadre d’un investissement en déficit foncier
Acquérir un logement en mauvais état dans le but de le louer après travaux constitue une opération immobilière et fiscale qui peut s’avérer très avantageuse. Ainsi, les intérêts d’emprunts couplés aux travaux permettent de créer un déficit foncier et d’observer une baisse significative de l’impôt sur le revenu et une économie sur les prélèvements sociaux à payer.
Comment est calculé l’imputation des dépenses déductibles ?
Durant les années de travaux, seules les charges déductibles (hors intérêts d’emprunts) peuvent créer un déficit foncier et ainsi s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par année de travaux.
Le solde supérieur à 10 700 € devient reportable et uniquement imputable sur les revenus de la catégorie des revenus fonciers des dix années qui suivent.
Concernant les intérêts d’emprunt, ceux ci ne peuvent uniquement “gommer” les revenus fonciers. La création d’un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunt n’est pas admise.
A noter que les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, assurance-vie ou chômage…) et suivent le même régime que les intérêts.
Les intérêts d’emprunt sont donc d’abord traiter avant les autres charges acceptées en déduction (définies par l’article 31 du CGI).
Savoir imputer un déficit foncier à ses revenus
Exemple : Calcul du revenu d’un propriétaire en déficit foncier sur une année
- Montant du revenu brut perçu : 2000€
- Évaluation des charges : 5500€ (incluant 3200€ de charges et travaux divers, ajoutés aux 2300€ que représentent les intérêts d’emprunt)
- Montant du déficit : 3500 € (5500 € – 2000 €)
Sur ce déficit créé, seuls 3200 € viendront imputer le revenu global du contribuable.
Afin de bénéficier du régime commun et mécanisme du déficit foncier, le contribuable doit opter pour le régime fiscal du “réel”. Si le contribuable dépendait du régime micro foncier pour leur imposition, il ne pourrait pas bénéficier d’un déficit foncier.
Via le régime forfaitaire du “micro foncier”, l’investisseur applique un abattement de 30% sur ces revenus locatifs bruts, qui englobe l’ensemble des charges de la propriété.
