Cumuler investissement Pinel et déficit foncier

L’investissement Pinel optimisé au déficit foncier ne peut être rencontré uniquement dans le cadre d’un investissement immobilier dans l’ancien. Également appelé “Pinel réhabilité” ou “Pinel dans l’ancien”, ce dispositif permet de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Pinel et du régime commun du Déficit Foncier.

D’une part, la loi Pinel permet à l’acquéreur d’un logement neuf d’obtenir des réductions d’impôt sur le revenu de l’ordre de 12, 18 ou 21% par an selon qu’il s’engage à louer son bien durant 6, 9 ou 12 années. La base de calcul est celle du prix de revient global, non uniquement celle du foncier , et dans la limite de 300 000 €.
Ajouté à cette première défiscalisation, le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration, réalisés dans le cadre de l’opération immobilière, des revenus fonciers pré-existants et futurs du contribuable.

In fine, les avantages fiscaux générés sont très importants : baisse ou effacement du revenu catégoriel des revenus fonciers, ajouté à une réduction de l’impôt et, selon les situations, un changement de tranche marginale d’impôt.

Ce système novateur de défiscalisation permet à la fois de cumuler un bon emplacement et une défiscalisation immobilière supérieure au dispositif Pinel « classique ».

Conditions de l’opération immobilière

Seuls les immeubles non décents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la Loi PINEL Ancien réhabilité. De plus, les immeubles ne doivent pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques.

Ainsi, au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité ne sera accordé que si cumulativement :

les 15 critères de décence d’un logement sont respectés
les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ;

Exemple d’investissement

M et Mme Durand sont dans un tranche marginale d’imposition à 41 %, ils n’ont par ailleurs pas de revenus fonciers.

Cas n°1

Investissement en loi Pinel

Montant de l’investissement 200 000 €.

Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 200 000 € = 36 000 €, Soit 4000 € de réduction par an

Cas n°2

Investissement en loi Pinel ancien ou optimisée au déficit foncier

Montant de l’investissement 200 000 € composé de 190 000 € d’investissement Pinel (foncier + travaux non éligibles au déficit foncier) + 10 000 € de travaux éligibles au déficit foncier et versés en une seule fois.

Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 190 000 € = 34 200 €., soit 3800 € de réduction par an.