L’investissement immobilier locatif en déficit foncier

Encore peu réalisé par le grand public, l’investissement en déficit foncier s’avère pourtant être un investissement immobilier efficace d’un point de vue fiscal et intéressant pour son patrimoine.

On assiste à la création d’un déficit foncier lorsque sur une même année fiscale, les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.
Dans le cas d’une location d’un bien immobilier, les loyers perçus sont soumis à l’impôt (IR) après la déduction de certaines charges.

Ces charges déductibles du revenu locatif se composent :

• Des charges d’exploitation (taxe foncière, frais d’agences, assurances, charges de copropriété)
• Des charges sur les intérêts d’emprunts (tout frais ou intérêt qui concerne l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien)
• Des charges liées aux travaux réalisés afin d’améliorer le bien et l’entretenir.

Les avantages de l’investissement en déficit foncier

Investir en Déficit Foncier permet une double défiscalisation immobilière :

• Un “gommage” de la base taxable des revenus fonciers, diminuant ou annulant la taxation : 
  • Pendant les années de travaux : les charges générés font baisser, annulent ou peuvent créer un déficit foncier pouvant s’imputer sur le revenu global du contribuable, jusqu’à 10 700 € par an.
  • Après les années de travaux : les travaux n’ayant pas été utilisés, sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pas de création de Déficit foncier possible.

A noter que les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit foncier. Ils ne peuvent que “gommer” la base taxable (revenus locatifs). Aussi, ne sont considérés comme travaux déductibles : les travaux d’entretien, les réparations et les améliorations éventuelles du bien immobilier.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le contribuable doit louer “en nu” jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année de la dernière imputation de travaux sur le revenu global (dernière année de travaux).

Comment calculer le résultat foncier ?

Le calcul d’un déficit foncier est relativement simple, il suffit de déduire les charges déductibles de l’ensemble des revenus fonciers.
Si le résultat est négatif, on observe alors un déficit foncier.

De quoi se composent les revenus ?

• Loyers encaissés
• Indemnités versées par l’assureur en contrepartie des loyers impayés
• Subventions accordées par l’ANAH pour la rénovation d’un appartement ancien
• Redevances d’affichage, comme les droits de pêche et de chasse sur ses terres.

De quoi se composent les frais et charges déductibles au régime réel ?

• Dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien immobilier
• Dépenses du locataire qui demeurent à la charge des propriétaires
• Charges de copropriété, frais de gestion et de procédures, taxe foncière
• Intérêts d’emprunt (et assurance du prêt)
• Frais de gérance
• Indemnités d’éviction et frais de relogement éventuels.

Exemple de calcul d’un résultat foncier :